La copropriété peut être confrontée à des difficultés en raison de problèmes de fonctionnement juridiques, mais aussi à des aspects économiques, sociaux et/ou financiers. Au Maroc, ces difficultés sont accentuées par l’absence d’une culture de la copropriété et l’incompétence des syndics qui se trouvent être, très souvent, des bénévoles. Il est important de préciser que la fonction de syndic de copropriété nécessite des compétences professionnelles en matière commerciale, juridique et de gestion comptable. Malheureusement, nombre de syndics bénévoles ne maîtrisent pas ces aspects ce qui compromet la bonne marche de la copropriété et la plonge dans une situation juridique et financière très délicate due à une gestion intempestive et à un manque de savoir faire.
Ceci étant, le législateur marocain a prévu un régime spécifique applicable aux copropriétés qui connaissent des difficultés : Il s’agit de l’administration provisoire des syndicats de copropriétaires en difficulté, prévue aux articles 59 bis et suivants de la loi 18-00 telle que modifiée et complétée par le Dahir n° 1-16-49 du 19 Rejeb 1437 (27 avril 2016) portant promulgation de la loi n°106-12.
Ces dispositions permettent en effet, de désigner un administrateur provisoire dans le but de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété et de la sortir de l’impasse dans laquelle elle se trouve.
Mais d’abord qu’est ce que le syndicat d’une copropriété ?
Le syndicat d’une copropriété désigne l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier qui s’y trouvent groupés par la force de la loi.
Le syndicat est doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière. Il a pour mission de conserver, d’entretenir et d’administrer les parties communes de l’immeuble ainsi que de fournir des services collectifs aux copropriétaires en relation avec la gestion de la copropriété. Pour ce faire, il désigne parmi ses membres ou parmi les tiers, un « syndic ». Le syndicat puise ses ressources des contributions des copropriétaires aux charges ou, exceptionnellement des sommes provenant de la cession ou la location d’une des parties communes de la copropriété.
Cependant, il arrive que la copropriété traverse des difficultés qui nécessitent l’intervention du pourvoir judiciaire.
Quelles sont les difficultés nécessitant l’intervention d’un administrateur provisoire ?
Lorsque l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, l’article 59 bis de la loi 18-00 telle que modifiée et complétée par la loi 106-12 prévoit que le président du tribunal, statuant en référé, peut désigner un administrateur provisoire.
Le président du tribunal, lorsqu’il est saisi, doit donc se livrer à vérifier que la situation correspond bien à l’une des hypothèses prévues par la loi.
En pratique cela se traduit notamment par : Une trésorerie inexistante ; des comptes présentant un résultat négatif ; l’incapacité de régler les dettes de la copropriété surtout lorsque celles-ci concernent des dettes inhérentes à la gestion des parties communes ce qui conduit, dans la plupart des cas, à la survenance de litiges avec les prestataires, la résiliation des contrats d’entretien et donc la dégradation de l’immeuble….
Il est important de signaler que si les difficultés financières que connaît la copropriété sont la conséquence d’une mauvaise gestion, la responsabilité des responsables peut être recherchée notamment lorsque la preuve est rapportée de l’existence d’un détournement de fonds, par exemple.
Qui peut enclencher la procédure ?
La nomination d’un administrateur provisoire peut être entreprise par le syndic lui-même ou à l’initiative de 10% de l’ensemble des copropriétaires. Le syndic qui réclame la nomination d’un administrateur provisoire doit disposer de la qualité à agir. Exemple pratique : Le mandat du syndic étant renouvelable, il ne doit pas avoir pris fin au moment où il sollicite la nomination d’un administrateur provisoire.
La désignation d’un administrateur provisoire se fait pour une durée qui ne doit pas dépasser une année et doit être notifiée aux copropriétaires dans les formes légales.
L’administrateur provisoire ne peut être ni le syndic, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ni ses employés.
Quelles sont les pouvoirs de l’administrateur provisoire ?
Une fois l’administrateur provisoire désigné, le mandat du syndic cesse de plein droit. L’administrateur provisoire se trouve investi des pouvoirs que le statut de la copropriété confère au syndic, en particulier, le pouvoir de congédier le personnel employé par le syndicat etc… Il doit user de son savoir faire afin de redresser la situation de la copropriété et accomplit sa mission lui même ou se fait assister par toute autre personne désignée par le président du tribunal.
Aux fins de faciliter sa mission, la loi a prévu la suspension de plein droit de toute action en justice intentée par les créanciers et tendant à condamner le syndicat au paiement d’une somme d’argent ou à résilier des contrats, notamment ceux de fourniture ou d’assurance faute de paiement d’une somme d’argent. Il est également interdit de plein droit, tout au long de cette durée, d’entreprendre toute voie d’exécution de la part desdits créanciers à l’encontre du syndicat.
Il est à signaler que l’administrateur provisoire est tenu, sauf en cas d’urgence, avant de prendre les décisions qu’il juge nécessaires, de consulter le conseil syndical ou simplement de convoquer les copropriétaires pour information et pour avis.
Enfin, l’administrateur provisoire rend un rapport écrit concernant sa mission au plus tard à la fin de son mandat. Ce même rapport est déposé au greffe du tribunal de 1ère instance et informe les copropriétaires du lieu et des modalités de sa consultation. Il est également tenu avant la fin de son mandat de convoquer une assemblée générale des copropriétaires afin d’approuver le budget prévisionnel et de désigner un nouveau syndic.
N.B :
Il est bon à savoir qu’en France, le statut de la copropriété comprend, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, des mesures calquées sur les mesures applicables aux entreprises en difficultés. Le traitement de l’endettement des copropriétés a été systématisé grâce notamment, à l’élaboration d’un plan d’apurement des dettes du syndicat établie à l’initiative de l’administrateur provisoire, et sous le contrôle du juge.